八成上市房企偿债能力不足 降价“保命”是关键
摘要：根据上市房企已公布的2014年中报数据计算得出，截至8月27日，已公布中报的98家沪深A股上市房企，平均资产负债率已近77%，其中，资产负债率超过85%的房企有4家，超过80%的房企有18家。上半年房地产主营业务同比增长%，净利润同比增长26%，业绩表现似乎并不错，然而，资产负债率却高达%，经营活动所产生的现金流为亿元，净现金流亿元，现金流动负债比率为，速动比率仅，偿债
上市房企资金链的愈发紧张已经毫无遮拦地暴露在了上半年财报中。 首先是不断攀升的资产负债率，从一个侧面反映了开发商的艰难处境。 根据上市房企已公布的2014年中报数据计算得出，截至8月27日，已公布中报的98家沪深A股上市房企，平均资产负债率已近77%，其中，资产负债率超过85%的房企有4家，超过80%的房企有18家。 而上市房企债务偿付能力的下滑更是令人震惊。98家上市房企中，净现金流为负值的房企高达57家。 从衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债能力的指标——速动比率看，在正常值1以下的有83家，也就是说，98家上市房企中，仅15家房企的偿债能力可以被评定为正常。而其中，及以下的房企则高达55家。 “一般而言，速动比率低于的，说明偿债能力已很有问题。”兰德咨询总裁宋延庆在接据采访时表示。 负债、现金流双承压 上市房企的资产负债率正在逐年走高，2009年，上市房企平均资产负债率为%，2013年这一数据迅速上升至%，今年上半年则进一步上升至77%。与此同时，现金流却在严重恶化。98家上市房企中，上半年现金流动负债比率小于1的房企有74家，其中为负值的房企达69家。而现金流动负债比率衡量的是，企业一定时期经营现金净流量同流动负债的比率，反映企业当期偿付短期负债的能力。一般该指标大于1，则表示企业流动负债的偿还有可靠保证，该指标越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还到期债务。 其中，鲁商置业上半年房地产主营业务同比增长%，净利润同比增长26%，业绩表现似乎并不错，然而，资产负债率却高达%，经营活动所产生的现金流为亿元，净现金流亿元，现金流动负债比率为，速动比率仅，偿债压力非常大。 华夏幸福今年上半年实现销售额242亿元，同比增长%，但财务指标同样不甚理想。经营现金流亿元，因上半年筹资亿元，净现金流亿元，不过，高负债也导致现金流动负债比率为，速动比率仅。 即便强如万科、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、招商地产这样的龙头房企，资金链压力也已露端倪。 从销售业绩上看，万科上半年销售过千亿元，但资产负债率却从2013年底的77%上升至今年上半年的%，净现金流亿元，速动比率，不过现金流动负债比率，短期偿债无虞。 保利地产和招商地产的财务情况则要差一些。保利地产上半年净利润同比增%，但资产负债率为%，速动比率仅，现金流动负债比率为。招商地产上半年净利润同比下降30%，经营现金流为亿元，净现金流为亿元，速动比率，现金流动负债比率。而金地集团则早已被踢出了一线房企行列，上半年净利润仅亿元，同比下降48%，净现金流亿元。 如果说资金链趋紧主要关乎企业生存的话，那么利润率下降则更关乎企业发展。 98家房企中，近半数房企出现净利润同比下降状况，14家房企净利润亏损，均为中小房企。而在2013年年底134家上市房企中净利润亏损房企仅8家，有10家房企是在今年上半年开始由盈利转为亏损的，分别是金丰投资（上半年税后净利润亿元，同比下降%）、嘉凯城（净利润亿元）、深国商（净利润亿元）、中润资源（净利润亿元）、中航地产、同达创业、荣丰控股、深大通、多伦股份、绵世股份、大龙地产，均为规模不大的中小型房企。 另一方面，房企的资金来源却在紧缩，融资成本日益上升。数据显示，1～6月，全国房地产开发企业到位资金增速跌至3%。 最堪忧之嘉凯城 高杠杆之泰禾 以高杠杆、高速扩张著称的泰禾集团，其财务指标堪称“差中之最”。 泰禾集团资产负债率高达%；在净现金流从低到高排名中，仅优于招商地产，为亿元，经营现金流则低至亿元，为最差；现金流流动负债比率也是98家房企中表现最差的，低至。 上半年拿地的大量支出是其现金流不足的一个重要原因。上半年泰禾拿地金额累计亿元，新增土地储备111万平方米。大手笔拿地、高速扩张依旧是其一贯策略。 同时，泰禾集团上半年的销售业绩表现却颇为不俗。 上半年公司实现营业收入亿元，比上年同期增长%；归属于上市公司股东的净利润为亿元，比上年同期增长%。上半年实现销售额亿元，完成年度计划的40%。 “泰禾销售良好回款顺畅，使得其整体资金链条处于安全范围。但风险在于，市场波动会影响公司销售和回款，资金成本高企则可能影响公司财务状况。”地产行业分析师指出。 “虽然泰禾长期高负债，销售端则没有多大问题。”宋延庆分析称。 相比于泰禾集团，嘉凯城在销售业绩、财务状况等各个方面的指标却均为“堪忧”。 在上半年净利润亏损额中，嘉凯城仅次于金丰投资，排在第二名，亏损亿元，同比下降%。同时，资产负债率却高达%，净现金流为亿元，速动比率仅，现金流动负债比率为。 自去年宣布由传统房地产开发商向“城镇生活服务平台商”转型的嘉凯城，在业绩表现上还未看出成效。 “上半年结算项目较少，导致净利润亏损额度较大。预计三季度将减少亏损。”嘉凯城半年报指出。 降价保命是关键 毫无疑问，现金流显然已成为房地产企业下半年力保的核心指标。而降价促销，加快销售回款则是资金较为紧张房企的唯一选择。 “从上半年财务数据看，形势确实不容乐观，中报反映的是企业半年前的经营状况，所以几乎可以断言房企2014年年报会更差。”宋延庆指出。 “从*策层面看，下半年确实会比上半年有好转，这也是很多业内人士的判断，但这恰恰是我最担心的，大家都认为下半年形势好，所以降价动力不足，产品升级欲望不强。而事实是，现在整个房地产市场供求结构发生了历史性逆转，卖方市场已变成买方市场，即便市场有所起色，也绝不会再回到从前。购房者不会垂青那些性价比不高、品质不强的项目，而新的楼盘又不断推出。”宋延庆进一步分析道。 对于房企来讲，能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键，也是各个房企及当前市场“千方百计消化库存”的关键。“降价促销，不能掉以轻心。”宋延庆建议道。
